Perché anche i lavori di costruzione privati richiedono delle fideiussioni

Perché anche i lavori di costruzione privati richiedono delle fideiussioni

Jacqueline Greenberg Vogt è presidente del dipartimento di diritto edilizio di Mandelbaum Barrett PC, uno studio legale con sede a Roseland, New Jersey. Le opinioni sono dell’autore.

I progetti di costruzione pubblica richiedono quasi sempre delle fideiussioni. Come un tipo di assicurazione, le obbligazioni proteggono il governo se le ruote si staccano da un progetto, o se l’appaltatore si sottrae ai fondi. In effetti, le obbligazioni sono state obbligatorie nei progetti di lavori pubblici federali dalla fine degli anni 1890.

Ma ora, le obbligazioni sono sempre più richieste anche per i progetti di sviluppo privati. La ragione ha tutto a che fare con il tumulto causato dalla pandemia.

Jacqueline Greenberg Vogt

Per gentile concessione di Mandelbaum Barrett PC

I problemi della catena di approvvigionamento, le carenze di materiale e l’aumento dei costi dei materiali da costruzione innescati dalla crisi del COVID-19 sono alcuni colpevoli. Il mercato del lavoro ristretto, dove i subappaltatori non sempre si presentano ai lavori, è un altro. Presi insieme, questi fattori hanno i proprietari privati – e i loro investitori – in cerca di copertura.

Le fideiussioni gliela danno. In un ambiente in cui i proprietari privati possono affrontare un flusso di cassa limitato mentre lottano per ottenere finanziamenti, stanno mitigando la loro esposizione al rischio nello stesso modo in cui i proprietari pubblici l’hanno fatto in passato: attraverso le obbligazioni.

Come i proprietari di progetti privati stanno limitando il loro rischio

Ci sono una serie di esempi recenti che illustrano come e perché le fideiussioni vengono utilizzate oggi nei progetti privati:

Impatto di COVID-19: Il proprietario di un complesso ricreativo privato da 50 milioni di dollari non ha originariamente preso in considerazione l’emissione di obbligazioni perché credeva che le obbligazioni fossero solo per progetti pubblici. Ma come risultato di COVID-19, il proprietario ha deciso di richiedere il pagamento e la garanzia delle prestazioni da parte dei suoi appaltatori per proteggere il progetto dal rischio di ritardi nella catena di fornitura, fallimento dell’appaltatore e pegni.

Una brutta esperienza: Lo sviluppatore di un progetto a uso misto ha scelto di includere proattivamente le garanzie come requisito per il costruttore. Questo era dovuto a una brutta esperienza che lo sviluppatore aveva avuto in un progetto precedente, dove le scarse prestazioni di un appaltatore non legato avevano portato a una serie di pegni.

Requisiti del prestatore: Su un progetto di un hotel di New York City, il prestatore ha accettato le obbligazioni al posto di una garanzia personale dello sponsor del progetto.

Cosa fanno le fideiussioni

Una fideiussione è un accordo scritto per garantire la conformità, le prestazioni o il pagamento. Tutte le fideiussioni edilizie sono accordi a tre parti tra la fideiussione, l’appaltatore e il proprietario del progetto.

Due dei tipi più importanti nei progetti di costruzione sono il performance bond e il payment bond.

Il performance bond

Il performance bond assicura che il progetto sarà finito.

Se un appaltatore non è in grado di eseguire il lavoro o viene disdetto dal proprietario, il proprietario si rivolge al garante dell’appaltatore per completare il lavoro sotto il performance bond.

Il performance bond può anche aiutare a mantenere lo slancio di un progetto semplicemente fornendo il flusso di cassa di cui l’appaltatore ha bisogno. In altre situazioni, la fideiussione può fornire un supporto alla gestione della costruzione per mantenere l’appaltatore in pista, o assumere un altro appaltatore per completare il lavoro.

Nel caso peggiore in cui l’appaltatore smette di lavorare, la fideiussione paga invece la somma penale del vincolo (l’importo del contratto, più eventuali ordini di modifica) al proprietario del progetto.

La garanzia di pagamento

La garanzia di pagamento garantisce che i subappaltatori, i venditori e i fornitori di un progetto vengano pagati.

Garantendo il pagamento, questa garanzia protegge l’appaltatore dai subappaltatori che abbandonano il lavoro, dai ritardi o dai rifiuti di consegnare i materiali sul posto di lavoro e dai pegni.

Protegge anche il proprietario del progetto se l’appaltatore non paga i subappaltatori sul lavoro. Quando ciò accade, i subappaltatori, i venditori e i fornitori possono presentare un reclamo sul titolo di pagamento. Dopo che la fideiussione indaga per assicurarsi che il lavoro o i materiali siano stati effettivamente usati per il progetto vincolato e non pagati dall’appaltatore, paga queste richieste.

Una garanzia di pagamento può anche essere attivata da un pegno del meccanico. In questo caso, la fideiussione paga il costo di scarico del pegno. I subappaltatori, i venditori e i fornitori chiedono poi il pagamento direttamente al garante.

Pro e contro del bonding

Oltre a proteggere i proprietari, gli appaltatori possono vedere anche un lato positivo del bonding. Per esempio, un appaltatore di medie dimensioni che vuole cercare progetti di valore in dollari più grandi può offrire di diventare legato.

Possono poi parlay ogni successo del progetto in migliori tassi di premio e una maggiore capacità di legame per crescere. Se un progetto ha dei problemi, la fideiussione aiuta l’appaltatore ad evitare inadempienze e reclami.

Un aspetto negativo della richiesta di fideiussioni, tuttavia, è il costo. L’importo dell’obbligazione è uguale al valore del contratto, e il premio dell’obbligazione è generalmente 1% -3% dell’importo dell’obbligazione.

Ma questo costo è generalmente passato al proprietario, che è il beneficiario finale. Mentre l’obbligazione è una spesa aggiuntiva, averla può far risparmiare una fortuna nel lungo periodo, specialmente se un progetto comincia a disfarsi.

Takeaways

Dato che le fideiussioni diventano più diffuse nei progetti privati, gli appaltatori sono ben consigliati di capire i loro pro e contro.

Mentre il costo delle fideiussioni può essere un problema, in particolare nell’attuale contesto di costi crescenti, se paragonato al fallimento del progetto, è un affare.

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